Investir dans l'immobilier avec les REITs

Benjamin Thomas
Par
mines d'or L'immobilier, un investissement qui a fait ses preuves.

Maintenant que nous avons fait le tour des investissements traditionnels, nous allons passer aux investissements dits « alternatifs ».

Le premier d’entre eux est l’immobilier. Qui parmi vous ne s’est jamais dit qu’il serait peut-être bon d’investir dans la pierre, vu le montant du loyer que vous devez payer chaque mois ?

Sachez qu’il est possible d’investir dans l’immobilier à travers la bourse. Vous ne le saviez pas, n’est-ce pas ?

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Cette classe d’actif, si l’on considère les modèles financiers, permet d’augmenter le couple risque-rendement,  du fait de sa faible volatilité associée à des rendements plutôt bon sur les 20 dernières années. De plus, l’immobilier présente une corrélation limitée avec les autres classes d’actifs, ce qui est un très bon critère en gestion de portefeuille.  L’immobilier permet de profiter de deux types de revenus : d’une part du revenu provenant de la location, d’autres parts du revenu provenant de l’appréciation de votre bien sur le marché. De plus, sur le long terme, il peut fournir une couverture contre l’inflation, les loyers étant souvent indicés sur cette dernière.

Bien sûr, tout n’est pas rose : en particulier, la liquidité et les modèles d’estimation du prix du bien sont à considérer.

Il semble néanmoins avisé de s’intéresser à cet actif, non ?

Monter dans le bon véhicule : les REITs

Tout d’abord, sachez que sur le marché, les instruments liés à l’immobilier porteront souvent le sigle REIT (Real Estate Investment Trust). Ce sont des véhicules d’investissement qui sont tradés en bourse comme des actions. Grâce à ces derniers, on peut investir dans les acteurs du marché immobilier, sous diverses formes.  Pour paraphraser un manager de chez Morningstar : « Les REITs permettent aux particuliers d’investir dans des actifs traditionnels illiquides qui se comporte comme une action (du fait du format du véhicule), avec des flux de paiements similaires à ceux d’une obligation (du fait que les loyers perçus par les REITs sont régulièrement transférés aux investisseurs, comme des coupons !) . »

Vous trouverez principalement sur le marché 3 types de REIT :

  • Des REIT actions (Equity REIT): il s’agit d’investir dans des entités qui ont des parts dans des constructions immobilières. Votre gain est sous-jacent au paiement du loyer et à l’appréciation du bien immobilier. On aura donc un investissement dans l’immobilier proche de celui d’une action.
  • Des REIT obligations (Mortgages REIT) : Ici, les entités n’ont pas des parts, mais ont prêté de l’argent ou acheter des dettes à des personnes qui ont prêté de l’argent pour des projets immobiliers. On aura donc un investissement immobilier aux caractéristiques proches de celles d’une obligation.
  • Des REIT hybrides (Hybrid REIT): il s’agit d’un mix des deux précédents cas. On investit dans des entités qui dispose, et de parts, et de dettes liée à des projets immobiliers.

Juste une petite précision : quand je parle d’immobilier, il peut s’agir d’immobilier résidentiel comme commercial, vous trouverez les deux !

De plus, les REITs vous permettent de vous exposer seulement à l’immobilier américain, japonais, européen… ; seulement à l’immobilier commercial ou résidentiel,  et vous pouvez choisir le format (Equity, Mortgages, Hybrid). Un investissement très personnalisable en somme !

Enfin, quelques informations utiles sur les REIT :

  • Au moins 75% des revenus doivent être liées à l’immobilier.
  • Au moins 90% des revenus doivent être distribués aux investisseurs.
  • Cela afin d’éviter la double taxation : les revenus des REIT ne subissent pas de taxe telle que la taxe sur les entreprises. Ils ne sont soumis qu’à votre taux d’imposition lors de leur distribution ! (ce qui n’est pas le cas des dividendes sur actions par exemple).